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大家業の初仕事として、アパートのリフォームを発注しました。

・空室４部屋のクリーニング
・空室のクローゼット工事
・駐車場の線引き、車止め設置

これで、かなりの費用がかかってしまいました。

空室が多いと、家賃が入ってこないというリスクは分かっていましたが、リフォーム費用も多くかかってくるんですねぇ。ちょっと誤算です。
その分、物件価格で値引きしていただいていますが。。。

リフォームと言っても、管理会社さんにお任せなので、こちらはファックスで発注するぐらいです。
物件が近くだと、自分で手をかけたり、材料を仕入れたり、コストダウンも可能でしょう。やっぱり自宅近くに物件をもつ方が、良かったか。。と思ってしまいました。


でもまぁ、自分の家より、アパートに入っていただく方が快適に過ごせるように、努めていきたいと思っております。ついでに、ちょっと儲かるといいなあと思います。

本日は、購入した不動産の決済日でした。こんな日に限って長女は保育園の遠足で、普段は作らないお弁当が必要です。

朝から長女の遠足のお弁当を作って保育園に送り出し、次女を連れて、りそな銀行さんへ。
埼玉から売り主さん側の仲介業者さん、司法書士さん、不動産業者さんが大阪まで来られての決済です。

決済が終われば埼玉まで戻って登記をしなければならないので、目の回るようなスピードで処理が進められています。こちらはついていくのに精一杯です。

次女は、私の背中で暴れています。
ああっ！頂いた現金の袋をひっくり返し。。。小銭がばらまかれてしまった！
６０００万円超の取引の中、転がっていった１円玉の大捜索になりました。（お騒がせいたしました。）

なんとか決済が終わった後は、その場に管理会社の方が来られて、不動産管理の方の契約です。今回は、サブリースでお願いするので、一括借り上げでの契約を行いました。でも、駐車場については一般賃貸のため、サブリース契約と一般賃貸管理の契約を行いました。

管理会社さんからは、早速、空き室の室内リフォーム、ゴミ置き場の改造工事、駐車場工事のご提案がありました。

「これで、進めさせていただいてよろしいでしょうか」
とおっしゃられる管理会社さんに、ちょ、ちょっと待って〜とすぐでなくてもいいものは延期してもらい、必要なリフォームの発注です。

なんとか終わって自宅に戻り、ほっと一息です。
なんだか肩の荷が下りたような感じがしていますが、ローンも組み、ここからがスタートです。頑張らねば！

鉄骨造の中古アパート購入の契約を済ませ、引き渡しまであと少し。

引き渡しの日までに、火災保険に入らなければ、、ということで、火災保険を検討しました。

仲介の不動産業者さんにご紹介頂いたあいおい損保さんのプランと、銀行さんにご紹介頂いた富士火災さんのプラン、後は、全労済、府民共済の火災保険を比較しました。

今回は、
・決済時のお金をとにかく確保するため初期費用が少ないこと
・地震による被害にもある程度対応できること
・再収得価格での保証であること
を考えて、年払いの全労済の自然災害保証付き火災共済を選びました。

府民共済がとってもお安くて魅力的だったのですが、地震による被害への見舞金が少しでも多い方が良いと思い、全労済を選びました。

全労済は、地震による損害への見舞金は、火災保険の補償額の５分の１で、府民共済は、２０分の１です。損保の保証でしたら２分の１なのですけどね〜。。損保だと２年以上の契約になってしまうので、初期費用が大きくなる。ん〜。。。という感じです。
来年、見直しするかもと思いつつの選択です。


鉄骨造だし、地震保険は不要では、という意見もありましたが、借金もすることですし、入れるモノでしたら入った方が良いと思います。

でも、初めて知ったのですが、地震保険て火災保険の２分の１までしかかけられないのですね。火災はその物件に限られたことだけど、地震は、一度に大量に発生するので、保険会社が、保証しきれないためだそうです。それを聞くと、実際に地震が起こったとき、ほんとに２分の１まで保証してくれるのかも、ちょっと不安ですね。。


申込みの決意を決め、夫と次女と３人で、全労済に契約に行きました。
次女が大人しくしているわけもなく、パンフレットをびりびり、土足の床をはいずり回りながらも、受付のお姉さんに優しく遊んで頂きました。ありがとうございました。

今回、主人と私との共有名義でアパートを購入したので、登記までにそれぞれの持ち分を決めなくてはいけません。

全体的には、主人：私は、６：４の割合で資金を出すので、そのままでもよいのですが、正直なところ私の収入をあまり増やしたくありません。なぜかというと、所得税が増えるからです。収入が増えて税金が増えるのは良いことなんですが、その結果、保育料がどど〜んと増えていく。保育料は、毎月のコトですから大変です。

計算すると、所得税が４万円増えると、保育料は子供２人で月１．６万円増える計算に。。年間約２０万！
ただでさえ自己資金回収に１５年程かかる計算なのに、さらに延びていく。。ん〜不動産投資って気の長い話です。

建物の私の持ち分を少なくして土地の持ち分を多くするという方法もあるのですが、この場合、ローンの利息が土地購入分と見なされて経費にできない可能性があるとか。。

結局、保育料がかかるのも一時のことなので、６：４としました。

税金や会計の勉強もしておかないと〜！

決済まで、一週間を切りました。自己資金をかき集める毎日です。

あと少し足りないので、主人に１５０万円の追加をお願いしたところ、
このところの株安で塩漬けになっていた株を潔く捌いて２５０万用意してくれました。

「さすが！おとこまえ！頼りになるわぁ〜」

夫はぼそっと一言。「３００万円あったんだけどな。。。」



「。。。」